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今年 这10个城市的房价最有可能下跌!

在房企自身债务压顶和疫情雪上加霜的内外夹击之下,2020年,房价真的可能迎来一次实质性的回调。5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

这个时候,就是考验购房人和房企各自僵持能力的时候了,谁先坚持不住,则对方收益。5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

一个没有品尝过下跌之痛的房地产市场,不是一个健康的市场。5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

这次突如其来的新型冠状病毒疫情,让很多行业极其受伤。除了旅游和餐饮之外,影响最大的,应该就是房地产行业了。5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

原本很多房企都指望着在春节来一次返乡置业“大收割”的,疫情一来,不仅大收割没了,整个一季度的业绩,还基本都要泡汤了。5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

2019年,全国房地产销售额超过16万亿。因此,即使按照最乐观的预计,疫情在3月结束,社会运转恢复正常,那么整个房地产行业在此次疫情面前,保守估计损失的销售额将超过2万亿元,也就是去年总额的八分之一,大概在15%左右。5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

对于如今大玩高周转的地产公司而言,两个月没有进账,经营压力可想而知。而且,今年整个地产行业也将进入还债的高峰期,有专业机构估算,全国房企2020年到期的债务(主要包括银行贷款、境内到期债权、海外到期债权、信托融资、私募基金等)大概在4万亿规模左右。5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

综上,从宏观上看,2020年将是近10年来,地产行业承压最重,房价下行压力最大的一年。那么从微观上,具体到每个城市,哪些城市的房价,最有可能下跌呢?5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

我们认为,以下10个热点、重点城市的房价,今年下跌的可能性最大。注意,前提是:今年楼市宏观调控政策没有较大松动,资金层面也没有大放水。5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

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武汉5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

作为这次疫情的发源地,武汉的房价,毫无疑问下跌的可能性最大。5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

可能大家都注意到,从最新的房价统计结果来看,1月武汉的新房价格不仅没有降低,环比去年12月还上涨了0.2%。这是为什么?唱的哪一出?5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

其实这有点像股市里面一只股票由于公司遭受重大危机,临时停牌,不能交易,所以价格暂时锁死了。5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

目前武汉全城的新房二手房基本暂停交易了,但一旦重新启动,虽然不会像股票一样一开市就死死地封在跌停板上,但利空最终反映到价格上是在所难免的。5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

武汉的房价,多少合适?这里不妨选一个参照——成都。目前武汉房价整体上比成都贵20%左右,但是从经济实力上看,武汉和成都旗鼓相当。5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

由于2019年武汉的GDP还没有公布,忙着抗疫,顾不上这事,所以我们以2018年数据为对比。2018年武汉的GDP是14847亿,全国排名第九,成都的GDP是15342亿,全国排名第八,成都还略强于武汉。5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

从城市名气上看,虽然新一线城市这个名头有点虚,但是毫无疑问,成都的城市名气要明显高于武汉,这一点估计有意见的人不多。5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

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从环境上看,成都被称为天府之国,少不入川老不出川,和三大火炉之一的武汉相比,成都明显更宜居。而且从这些年北上广一线人群迁徙来看,逃离北上广的人,首选地第一个就是成都,第二个是杭州。5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

从教育和医疗资源上看,武汉对成都而言也没有明显优势。5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

综合各方面来看,成都在软硬件上都不输给武汉,那么武汉目前的房价比成都贵20%,就显得不是那么合理了。5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

因此,粗略预测,因为这次疫情,武汉房价短时间遭受“1.5跌停板”,也就是武汉前期部分房价虚高的区域下跌15%,是完全有可能的。5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

而像离华南海鲜市场最近的几个小区,还有疫情大爆发前举办万人宴的百步亭小区,部分二手房出现20%的下跌,也不要觉得奇怪。5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

武汉房价,今年很受伤。5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

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天津5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

前几年天津经济一直在挤水,GDP增速从过去的年均两位数,断崖式下跌到5%以下,从尖子生沦落到和东北三省为伍,已经让人惊掉下巴。5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

但是正所谓没有最惊吓,只有更惊吓。这两天,全国第四次经济普查结果出来了。天津的GDP数据,用四个字来形容就是:惨不忍睹。5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

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2018年,天津市公布自己的GDP是18809亿,然而经过国家经济普查之后,发现天津2018年GDP只有13362亿,直接砍掉了5446亿元。天津的GDP,被挤水28.9%。5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

之前大家都知道,某些部门的数据有水分,但是估计没有人会想到,天津GDP的水分能大到这种程度。5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

都说数字这东西嘛,加减乘除都有四舍五入的习惯,因此有误差可以理解,但正常的四舍五入,误差在5个点以内还算可以理解,这相差快30个点,就真不能说是误差,应该是真严重失误,真有点过分了。5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

就像明明只有20人,数来数去上报30人,加减乘数弄这大失误,只能说是明显的那啥了。出现这样的情况,强烈建议对相关部门和责任人追责问责,不然,怎么对得起那些老老实实上报数据的人呢?5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

挤掉水分之后,天津的GDP全国排名从第六下滑到第十,如此看来,短期内天津的房价还没有到底,不能说就要像GDP那样大幅下挫,但肯定还有进一步下降的空间。5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

因为三分之一的经济规模被挤掉,史无前例,而且估计也不会有后来者了,这对于市场信心的打击,实在是太大了。5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

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石家庄5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

在雄安起来之前,石家庄在河北地理版图上的第三城位置还是有保障的(第一北京、第二天津、第三石家庄)。5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

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现在的问题是,天津已经这样了,作为处于同一地区的城市,在比较效应之下,日子自然不会太好过。毕竟,二哥涨,三弟跟涨,没问题,现在如果二哥跌,三弟势必也会跟着跌,毕竟石家庄自身的政策优势,并不明显,很难对冲这个大利空。5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

因此,这次天津经济被大幅度挤水,最受伤的除了天津自己之外,其次应该就是石家庄了。5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

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青岛5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

从2008年开始,青岛一直被称为北京天津之后的北方第三城。这一点反映到青岛的房价上也如此,目前在北方,青岛的房价仅次于北京和天津。5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

历史上青岛曾经还有过更高光的时刻。民国时候,中国三个最发达的城市被称为“上青天”。上就是上海,青就是青岛,天就是天津。5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

2018年上合峰会在青岛召开,更是让青岛成为全国焦点,网上一度还流传出一个段子,“叫山东的济南,中国的青岛”,意思就是调侃济南只在山东有名,青岛才属于全国知名,青岛的房价也确实一直以来都高于济南。5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

和天津一样,这次经济普查结果出来之后,青岛2018年的GDP也被大幅挤了水,虽然没有天津那么狠,但是幅度也不小,从12002亿下降到11000亿,降幅为8.35%。5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

2018年,乘着上合峰会的东风,青岛房价冲到阶段性历史最高点,直逼天津。峰会结束之后,青岛房价在一年多时间内整体下降了15%左右,部分板块二手房下跌超过20%,领跌全国。5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

青岛房价2018年炒得有点猛,因此回调一些是正常的。不过青岛房价在2019年这一轮全国主要城市中回调幅度最大,主要原因还是在于供应过大。5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

这两年青岛政府在规划时圈圈画的有点多,好多年前设立的西海岸新区还没有吃饱填满,接着就是红岛新区,以及大规模撤县设县,即墨市、胶南市相继成为青岛市即墨区、胶南区,供应量一下起来了,市场短期内消化不了。5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

之前一直传言青岛市政府要搬到红岛新区,目前看遥遥无期,前期炒的比较凶的红岛新区楼盘现在都比较尴尬,新房价格战异常凶猛。5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

青岛GDP从12002亿元下降到11000亿元,挤水幅度8.5%,以此类推,今年青岛整体房价,继续回调个8.5%,也算在合理范围区间,可以接受。5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

当然,青岛楼市有一个最大的变数。5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

青岛为什么能发展成北方第三城,一直压着省城济南,大家都心知肚明,主要得益于前二十年中日韩三国打得火热,青岛成为中国对接日韩的桥头堡。5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

后面青岛慢慢失速,经济总量先后被无锡、常州、东莞这些地级市追赶甚至超过,一个重要原因就是在老美亚太战略之下,中日韩关系的降温,经贸跟着受损。5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

不过有心的人可能注意到,老美的特总上来之后,中日韩三国的关系,又开始升温了,传言已久的“三国自贸区”,又看到了曙光。5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

因此,关注青岛楼市的,不仅要留意国内政策,还应该随时盯着日韩动向。从某种角度而言,不能说是中国的青岛,说是东亚的青岛,可能更合适一些。5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

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济南5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

济南在山东的地位之前一直比较尴尬,知名度不及青岛,经济也落后青岛一大截,甚至玩不过烟台,济南GDP长期排在省内第三。作为省城老大哥,心里很憋屈,后来把莱芜并进去,总算坐二望一了。5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

在GDP坐二望一的同时,济南的房价也蹭蹭大涨了一波,全市均价超过2万。作为全国经济总量排名第三省的省会城市,按理说这个价格也不算太离谱,毕竟广东省会广州奔4万去了,江苏省会南京也奔三万五去了。5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

但刚刚公布的第四轮经济普查数据显示,2018年山东全省GDP从之前的76469亿元,被挤水到66649亿元,缩水了9820亿,挤掉12.8%,接近万亿。要知道甘肃和青海两个省一年的GDP加起来,也就万亿出头,一个山东省,把甘肃、青海两个省挤没了。5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

当然,山东这次最尴尬还不是这,最尴尬的是,全省15个市的GDP全部被挤,无一幸免,全军覆没。5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

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在GDP统计上报上,山东15个市,没有一个说实话,只能说山东这大环境,真需要来一次刮骨疗毒的整治了。不然真就像网上调侃的,快沦为下一个东北了。5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

2019年,济南楼市其实已经回撤了10%左右,但是目前来看,作为在这一轮上涨中几乎翻倍的济南楼市,在全省GDP被挤水12.8%的大前提下,房价下行压力可想而知。5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

因此,济南房价,调整也还未见底。5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

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烟台5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

一直以来,烟台都被称为青岛的跟班小弟,因为这两个城市地理位置上都同属于胶东半岛,经济结构也非常类似,而且和青岛一样,对日韩的依赖度很高。5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

这次GDP被积水,烟台和青岛也一样,基本保持了同步,被挤掉了1033亿,下调幅度13%。在青岛房价大幅调整的同时,烟台房价没有不跟进的理由。5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

因此,2020年,烟台房价下行压力,不比青岛小。5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

对于烟台而言,目前更大的利空,可能还在于其在山东省内的地位不保。目前山东省算是看明白了,多城市平衡发展,不利于提升城市知名度,因此山东最近两年是可劲地支持济南和青岛,什么好政策都往省城济南和青岛堆。5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

比如这个月,山东又高调宣布支持济南和青岛建设国家中心城市。5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

一个省的资源毕竟是有限的,济南青岛拿走一大半,其他城市能分到的资源也就所剩无几了。5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

烟台要想恢复之前的荣光,在经济上超过济南,再次成为省内第二,靠山东是不太可能的了,还是那句话,烟台的未来在中日韩三国的关系,如果中日韩三国自贸区能达成,烟台还是能跟着喝口汤,复兴一把大烟台。5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

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深圳5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

论经济总量,深圳目前落后于上海,论医疗、教育资源,深圳完全没法和北京相比,论文化底蕴,深圳一样没有广州、南京、杭州深厚。5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

但是深圳的房价,却走到今天的全国第一,拳打政治中心北京,脚踢经济中心上海,广州、南京、杭州都是小弟。5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

至于原因,当然很多,什么市场经济活跃,政策灵活,深圳人口年轻,城市活力无边,不可否认,这些都是,但是这些原因,都不是主要的。5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

深圳房价全国第一的根本原因,在于深圳的面积小,可用土地面少,严重的供需不平衡。5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

目前深圳的常驻人口,官方口径虽然只有1303万,但是就像天津的GDP被夸大一样,深圳的常驻人口,是严重被低估。从各方面的指标,比如移动电话数量,生活垃圾产生量,居民用水用电量这几个不能造假的数据来看,深圳的常驻人口,远不止1300万,真实的数据应该在2000万左右。5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

而目前深圳全市的有房产证的商品房数量,大概在150万套。因此,从存量上看,150万套房,对应2000万的潜在人口需求,稍微有点经济常识的人都能预测到深圳房价的走势。5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

而从增量上看,目前1996平方公里大小的深圳,土地开发已经快接近饱和,可向市场供应的土地少的可怜。5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

2019年,深圳住宅用地只供应了12块,总面积16万平方米,即使全部按照高层小区容积率3.5来计算(容积率3.5已经非常高了),也就可建56万平方米的房子,一套房子按照90平米计算,2019年深圳新房供应在6200套。这个数量,也就武汉、成都,重庆这样的城市高峰期一周的成交量。5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

这种供需矛盾,不能简单说是失衡,简直就是快要窒息了。5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

因此,如果深圳楼市继续这样玩下去的话,超过香港,指日而待。5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

鉴于深圳的无地可用,于是搞了一个深汕合作区。深汕合作区属于深圳一块飞地,对于深圳的土地供应,没有任何影响,因此也完全谈不上平抑房价。5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

深圳高房价要解决,路径只有一个,就是给深圳扩容,长久之计是干脆直接把惠州或者东莞划给深圳,就像济南吞并莱芜一样,别整深汕合作区这种虚头巴脑的隔靴搔痒。5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

合并之后,短期可能会刺激东莞或者惠州的房价,但是长期看,供应上来之后,深圳的远期房价是完全可以抑制的。合并东莞,大深圳长期房价会回落到上海的水平,合并惠州,深圳的房价长期看平广州。5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

不过,就目前的形势来看,似乎谁也不想去这么做。第一,万一深圳的房价被刺破了,影响到深圳的经济怎么办?示范区还搞不搞?第二,如果深圳跌了,其他城市跟不跟?如果其他城市也跟进,全国普跌,能不能承受?5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

所以,深圳现在的情况就属于,调控吧,怕捅娄子,谁也承担不起这个责任,不调吧,都快赶上香港了,示范区要变成了炒房区。5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

总结一句话就是:进退两难,骑虎难下。5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

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厦门5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

厦门的情况,和深圳非常像,都是属于那种供需矛盾及其突出之后导致的高房价。尤其是厦门岛内,谁能想象得到,曾经长达5年的时间土地0供应。5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

2013年12月30日至2018年9月12日,1725天里,厦门岛内没有任何土地供应,这种关起门来自娱自乐的玩法,就连深圳也难以望其项背。5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

因此,在2017年最巅峰的时候,厦门的房价几乎和当时的深圳持平。岛内遍地都是单价七八万的房子。但无论那个方面,厦门城市的基本面可是都没法和深圳比的。5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

最近两年,可能厦门也发现,再像岛内这玩下去是不可持续的,于是加大了岛外的海沧、集美、同安等几个区的开发力度,效果也是立竿见影,非常明显,2018年厦门房价以相较于高峰时期20%的跌幅领跌全国,土地出让价腰斩的也比比皆是。5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

因此,虽然厦门面积也不大,比深圳还要小一点,只有1699平方公里,但从市场反应来看,厦门房价明显比深圳要虚。5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

毕竟厦门的人口基数摆在那里,官方数据只有411万,即使实际人口按照500万计算,也就深圳2000万的四分之一而言。5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

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哈尔滨 长春5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

哈尔滨和长春,在上世纪90年代国企当家之前,与沈阳并称为东北三虎,威风无比,尤其是哈尔滨,由于靠近俄罗斯,城市建筑也很欧洲化,大街上时不时还能见到肤白貌美大长腿的俄罗斯姑娘。5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

长春也不弱,一个长春一汽及带动的上下游产业链,都快撑起长春经济的半边天了。不过进入新千年之后,东北三省经济全线沦落,几乎快成扶不上墙的笑话了。5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

东北很多人自己也觉得呆在那里没前途,于是纷纷南下发展,现在不少经济发展好的城市,除了本地人之外,最多的就是东北过去的人了。5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

由于经济大环境不行,哈尔滨和长春的房价,在东部省会城市中属于垫底型,但即便如此,在上一轮房价普涨之下,哈尔滨、长春也纷纷过万了。5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

而这里的大环境,其实并未改变,人口还在持续流失,哈尔滨和长春的涨,完全是属于那种稀里糊涂的跟涨型,一看全国都涨了,得,咱哥俩也来一波吧。5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

不过,正如山东GDP被疯狂挤水一样,这次经济普查,吉林和黑龙江也很惨烈,分别被挤水3820亿和3531亿。数字上看起来没有山东的9820亿那么恐怖,但是这两省基数本来就低,因此算比例的话,山东挤掉的只有12.8%,而吉林被挤掉了25.3%,黑龙江被挤掉了21.5%,都快和天津差不多了。5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

正所谓唇亡齿寒,看着被大幅度挤掉的GDP数据,估计哈尔滨和长春的房价,一定也正在某个角落,瑟瑟发抖。5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

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一个从来不生病的人,不是一个完整的人;一个没有品尝过下跌之痛的房地产市场,不是一个健康的市场。5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

1800年以来,美国的房价经历过18次30%以上的大跌;1950年以来,香港的房价经历过5次大跌;1970年以来,英国的房价也经历过3次大跌。5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

而中国的房价,从1998年住房制度改革以来,整体上一次像样的回调都还没有发生过。5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台

就像一个小孩在成长过程中的跌跌撞撞、摔摔打打必不可少一样,对于中国房价,在经历了三十年的单边上涨之后,跌跌,可能才更健康。5qG美国快报-热点新闻及视频资讯平台