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“不求前十”的世茂房地产悄然提速,不惜加杠杆拿地与同行“赛跑

近日,世茂房地产控股有限公司(HK:00813,下称“世茂”),在成立三十周年之际,送给了自己一份“大礼”——首次实现半年签约销售业绩破千亿。

据其2019年半年报数据显示,报告期内,世茂签约金额1003.4亿元,同比上涨38.7%,已完成全年2100亿元签约目标的47.8%;签约面积达556万平方米,同比上涨23.3%;营业额同比上升32.9%,达565.6亿元。

对于世茂积极提速的状态,有业界认为,这是世茂在为重回行业前十做准备。不过,世茂集团董事局副主席、总裁许世坛却表示,“重回前十”从来不是世茂的奋斗目标, 世茂想要的是能够长期保持稳健增长、跑赢同行。

然而,在房地产市场下行压力加剧的当下,许世坛轻描淡写的一句长期稳健增长,恐怕并不容易。

“新晋并购王”大力扩储,部分地块存风险

2019年初,在世茂2018年业绩会上,刚刚接任总裁职务的许世坛就曾表示,2019年将会加大并购。这半年以来,市场也确实看到了世茂短时间内爆发的能力。

据世茂2019年上半年业绩报显示,报告期内,世茂新增60幅土地,土地总价约788亿元。而其权益计容面积达1412万平方米,是其去年同期的1.83倍。值得注意的是,新增土储面积中,有900万平方米是以收并购方式获取,占比约70%。由此,世茂一举成为了“新晋并购王”。

(2019年上半年世茂并购情况/图片由地金网统计)

对于这一称号背后的含义,许世坛表示:“外界简单的将收并购定义在冲规模上,其实是对世茂的一种误解。世茂的收并购,更多的是一种合作共赢。”他认为,在土地招拍挂市场拍地越来越难的当下,无论一二线城市还是三四线城市,有些地价已经远高于前两年的地王价,所以,相对来说收购成本可控,也相对安全。并且,他介绍说,世茂对并购项目要求比较高,例如10-12个点的税后利润,毛利接近30%等,这种项目也可以加快企业资金回流。

值得注意的是,并非所有收购项目风险都在可控范围。例如其与粤泰股份的交易,或存在一定风险。今年6月10日,粤泰股份发布公告称,拟与世茂房地产旗下厦门进衡企业管理有限公司、厦门奉朝企业管理有限公司等四家公司达成《世茂粤泰合作项目协议书》,转让公司旗下三个项目,交易对价总计为63.97亿元。在此之前,世茂还以8.4亿元交易对价收购了粤泰股份两个项目的部分股权。

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在上述这五个项目出让前,粤泰股份还与北方国际信托签署了一份融资协议,其中,包括出售给世茂的三个项目,已有48亿元融资款。这意味着,本次收购交易完成后,或影响北方信托就上述项目的后续融资合作。同时,粤泰股份还表示,安徽龙江投资有限公司因持有淮南公园天鹅湾和洞天天鹅湾两个项目公司各10%股权,如其不放弃行使优先受让权,则有可能导致本次交易失败。

一位不愿具名的知名地产分析师对蓝鲸房产表示,这种收购股权、债权的关系较为复杂,可能会面临履约纠纷危险,即使世茂介入,短时间内也很难启动开发。

从世茂高层的视角来看,以收购方式获取低价优质地块或许是突围的“捷径”,但从市场端来看,部分地块存在的风险并不小,世茂又是如何考虑的?对此,世茂相关负责人回复蓝鲸房产称,世茂选择合作项目时,主要会聚焦项目质量、利润率及销售周期,净利润率需要达到10%或以上。粤泰的项目整体比较优质,运作起来也很有信心。

58安居客首席分析师张波向蓝鲸房产分析指出,土储能够决定企业未来的销售收入和获取融资的能力,持续稳定的土地储备可以保持房企投资和开发节奏的有序性,是规模发展的“压舱石”。

不过,蓝鲸房产梳理发现,在“押注”收购扩储的路上,世茂也试图通过降低自身权益比重来控制风险。报告期内,世茂销售权益比重从报告初期的70%降低至65%。许世坛也表示,今年三季度公司还将与TOP10房企展开合作,未来,公司权益土地占比还将进一步降至60%。

张波对蓝鲸房产分析表示,房企权益土地占比不断降低,意味着有更多合作开发的项目,这的确有利于企业保持一定的增长节奏,但如果对于合作项目判断和把握不准确,也可能会存在潜在风险。中国企业资本联盟副理事长柏文喜则补充道:“房企权益比重下降,会导致归母利润不能随着总销售规模增长而提高,对企业的经营性现金流会带来一定的负面影响。”

房地产下行周期中逆势加杠杆,提速意图明显

世茂逆势而行,大肆跑马圈地,这背后的提速意图已昭然若揭。但在房地产市场下行的背景下,其财务水平又能否支撑起规模扩张的“野心”?这是令业界较为担心的问题。

2019年上半年,世茂签约销售额为1003.4亿元,同比上升38.7%;集团核心业务净利润约75.8亿元,同比上升23.8%;股东应占核心业务净利润53.1亿元,同比上升20.6%。除此之外,在房地产市场“现金为王”的生存环境下,2019年上半年,世茂回款约813亿元,回款率为81%。此外,世茂账面现金522.3亿元,也可覆盖其一年内到期的320.56亿元有息负债。

不过,手握充足现金的世茂,并未放缓融资力度。据蓝鲸房产不完全统计,今年2月至今,世茂先后发行了三笔融资。其中,2月份,世茂发行了一笔2024年到期,利率为6.125%的10亿美元优先票据;5月,世茂旗下子公司世茂建设132亿发债申请获得核准;7月,世茂又发行了10亿美元,于2026年到期的优先票据,利率5.60%。据此计算,世茂上半年融资成本约在5.8%左右,低于行业7%-8%的平均融资成本。

伴随着加速拿地及融资动作增加,世茂的负债率也出现攀升。据世茂2019年中期报告显示,截至报告期末,世茂负债总额约3046.60亿元,同比增长32.46%。其中,流动负债总额约2142.72亿元,非流动负债总额约903.88亿元,资产负债率约73.25%,同期增长4个百分点。

张波对蓝鲸房产表示,从目前世茂的财务结构来看,负债率相对还算稳定,负债总额的不断提升和其上半年拿地保持高节奏有一定关系。从财报的表现来看,世茂的运营风险相对可控。

布局多元化为业绩提速,拟拆分物业2021年上市

除了房地产主业的持续发力之外,世茂在多元化方面也表现出积极的一面。

今年3月,在世茂2018年度业绩发布会上许世坛曾表示,计划在未来三年对旗下酒店、物业进行分拆上市。而在刚刚过去的2019年中期业绩发布会上,世茂预计物业板块的上市时间可能会在2021年。

许世坛在业绩会上表示:”近年来世茂酒店、物业板块始终处于高速增长态势,而世茂对两业务板块定下了短期的发展目标。目前世茂的酒店、物业项目处于高速增长阶段。以酒店为例,今年世茂的酒店业务是20多亿元的营业额,明年集团希望能超过30亿元,后年希望超过40亿元。“我相信第一名的毛利,再加上金额足够大,那上市的时候应该估值会好一点,否则今年就可以上,它不存在什么障碍。”许世坛补充道。

蓝鲸房产梳理财报发现,截至2019年6月30日,世茂自持已开业酒店22家,共拥有客房数量近7000间。而在8月5日,世茂举办的世茂服务品牌焕新发布会上,最新数据显示,截至2019年7月,世茂服务进驻城市50余个,签约管理面积1亿平方米,服务业主约240万人。

在今年中期的业绩会上,许世坛云淡风轻的说:“重回前十只会为世茂带来压力,近两年没考虑那么多”,不过他却默默定下了一个小目标:“希望增速能超过同等级房企。”

世茂凭什么跑赢同行?蓝鲸房产将持续关注。